Descartes-Blériot Le projet

Le contexte de l'opération

La Ville a souhaité disposer d’une stratégie d’aménagement inscrite dans le temps. Pour cela, elle a missionné un groupement de bureaux d’étude en charge d’élaborer un schéma de développement urbain, guide des opérations d’aménagement de la Ville. A ce titre, l’Ecoquartier Descartes-Blériot apparaît comme un des projets emblématiques de la Ville, initiateur de changement et de prise en compte du développement durable du territoire. Par ailleurs, au sein de ce schéma, l’Ecoquartier entre directement en contact avec les projets de requalification d’espaces publics et promenades en bordure des canaux, avec une volonté de développer des systèmes de transport alternatifs à l’automobile (navette fluviale) ou encore avec un des enjeux majeurs de la Ville à savoir la mise en place d’une vraie politique de renouvellement urbain.

 

Les objectifs de la ville.

1. Pourquoi le site ?

Le site de l’Ecoquartier calaisien s’étend sur près de 4 hectares aux limites immédiates du cœur de ville, au pied d’un des premiers faubourgs de la Ville (Petit Courgain). Il est actuellement en état de friche, issue des activités passées de BTP de l’entreprise Thélu (groupe Eiffage aujourd’hui). Le site représente une vraie « pépite » en limite de ce cœur de Ville :

-recomposition d’un morceau de ville.

Le site est idéalement situé, à proximité d’équipements structurants à la fois administratifs (hôtel de Ville, CAF, Impôts, CPAM…), culturels (Cité Internationale de la Dentelle et de la Mode, Médiathèque, cinéma d’art et d’essai…), ou encore commerciaux (commerces de proximité, centre-commercial des « 4B »…) ;

- Il peut permettre de répondre à un des enjeux du territoire à savoir la revalorisation de l’image de Calais et l’effet levier sur le reste de la Ville.

- Revaloriser l’image de la Ville par le biais d’un projet emblématique, respectueux des enjeux actuels et futurs de développement durable,

- Répondre à la politique de peuplement engagée par la Ville, désireuse de recomposer les dents creuses et friches du centre-ville, de conserver ses populations et d’en attirer de nouvelles, de proposer une mixité sociale, générationnelle et réfléchie du quartier. La Ville souhaite faire revenir des populations qui ont eu tendance à quitter la Ville ces dernières années, expliquant le déficit démographique observé sur la Ville.

- Proposer une diversification de l’offre du marché existant, tout en contrôlant les prix de sortie. Les produits envisagés sont diversifiés, allant de la maison de ville à l’appartement en passant par des formes plus novatrices comme les maisons sur le toit, les duplex.

- Mener un projet pour de futurs habitants mais également pour les riverains du quartier soucieux de voir leur qualité de vie améliorée, face à une friche qui ne dynamise pas l’image actuelle du quartier.

 

2. Comment le projet se distingue t-il des autres et en fait un « Ecoquartier »

Les nombreux atouts du site préfigurent une opération type « écoquartier », par le biais de plusieurs axes développés ci-dessous. Par ailleurs, le site dispose de quelques spécificités qui lui sont propres et peuvent le distinguer d’autres écoquartiers :

- DENSITE ET FORMES URBAINES / INTENSITE, COMPACITE

 La Ville a compris l’importance de recomposer une densité caractéristique d’un centre-ville, de créer un véritable projet urbain. Pour cela, environ 350 logements sont prévus sur le total des 4 hectares qui composent le site. La densité sera donc d’environ 85 logements/hectare. Le projet prévoit la construction de 20% de logements sociaux.

Cette densité sera traitée de façon cohérente avec l’existant afin de ne pas créer de contrastes (hauteurs, reculs, espaces verts privatifs…).  

Une typologie diversifiée et novatrice de logements est développée sur le projet. En effet, cohabiteront appartements, maisons individuelles, duplex, maisons sur le toit. Cette offre permet d’offrir différents produits adaptés aux parcours résidentiels, aux besoins et aux profils socioprofessionnels des habitants.

La démarche environnementale :

Depuis 2009, la société H4 accompagne la Ville de Calais sur les thématiques liées au développement durable pour la mise en œuvre d’un projet d’écoquartier. H4 dispose en effet d’une expertise en matière de développement urbain durable et de valorisation immobilière dans la mise en œuvre des principes de développement au sein du projet. Les missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage « développement durable » portent sur deux axes majeurs :

En quoi ce projet est-il un écoquartier ?

- Requalification d’une friche en limite immédiate de centre-ville (500 m), accessible en moins de 10 minutes à pied et 5 minutes à vélo ;

- Développement d’un quartier autour d’un réseau de transports collectifs existants : le quartier est directement connecté aux lignes 4 et 8 du réseau de transports en commun et dispose d’une station de vélo en libre service à proximité immédiate (Vel’in) ;

- Desserte prévue par la navette fluviale (arrêt prévu face à la CIDM) qui circulera sur le canal de Saint-Omer (mise en service fixée en 2013) ;

Au sein du quartier :

- Construction de bâtiments à basse consommation énergétique (BBC) ;

- Installations performantes et économes en énergie pour l’éclairage public (LED, variateurs d’intensité lumineuse…) ;

- Gestion des déchets (collecteurs semi-enterrés) ;

- Gestion des eaux pluviales : bassin de rétention servant de bassin d'agrément pour l’amélioration du cadre de vie du quartier et de la biodiversité (études en cours), toitures végétalisées… ;

- Valorisation des espaces paysagés (biodiversité) : aménagement d'un jardin central en cœur de site de 2300 m², aménagement de mails piétons favorisant également les déplacements à pied et les promenades ;

- Organisation des circulations autour de voies classées en « zone 30 » ou en « zone pacifiée » (20kms maximum, où les piétons et les cycles sont prioritaires)

- Incitation à la mobilité douce (cycles, piétons) avec installation de garages à vélos dans chacun des programmes immobiliers.

- Utilisation d'énergies renouvelables (géothermie, études en cours)

Le projet d'écoquartier Descartes-Blériot, est une opération en partenariat public/privé.

Pour baisser les coûts de fabrication, les partenaires ont réuni leurs forces, et se sont constitués en groupement, syndiqués par la Centrale de Création Urbaine.

Le groupement des promoteurs acquiert les terrains, qui appartiennent aujourd’hui à l’OPH de Calais, et à la Ville.

Les aménagements publics (voiries et espaces verts) sont financés à part égales entre la ville et les investisseurs constructeurs.

Les études, et la construction des logements sont financés par les promoteurs.

Pour définir le prix des logements, les promoteurs se sont engagés à mutualiser leurs moyen de commercialisation, pour baisser les prix de ventes.

Une centrale de réservation réunira l’ensemble des offres immobilières, pour offrir aux calaisiens, un très grand choix de logements, à des prix très compétitif.

Le prix d’ordre du mètre carré, est annoncé à 2400 € du mètre carré habitable, pour des batiments à basse consommation énergétiques.

Un site internet sera créé.

Il contiendra :

1/ La Présentation de tous les logements à la vente.

- Des informations sur la ville, le secteur, l'écoquartier, avec images et vidéos.

- Les immeubles présentés en 3 dimensions, avec images, et vidéos.

- Les plans de chaque appartement.

- La grille des prix. Tous les logements sont classés, par type de prix.

10 prix uniques, pour la totalité des produits.

- Des informations sur le financement.

 

2/ La réservation gratuite avec droits de priorités.

- Le client choisi un prix qui correspond à son salaire, et à la mensualité qu’il souhaite dépenser, pour se loger.

Plusieurs types de produits sont proposés. Un choix de 10 à 20 logements par prix.

Selon la rapidité de selection, un rang de priorités est accordé aux futurs acheteurs.

Plus vous réservez tôt, mieux vous êtes placé dans le rang de selection.

Pendant la période de réservation de 2 mois, vos choix peuvent évoluer.

La centrale de réservation modifie votre rang de priorité sur le lot choisi.

Dès que le futur client à validé son financement avec la banque de son choix, son rang de priorité est définitif.

3/ Signatures du contrat de vente.

A l’issu de cette periode de deux mois, les futurs clients sont appelés en fonction de leur rang à signer le contrat de réservation.

En janvier 2013, après obtention des crédits, les clients sont appelés a conclure l’acte de vente définitif.

Lancement de "l'évènement commercial", à l'automne 2012.